Nelle proposte di modifica delle ormai datate N.T.A. del P.R.G. del Comune i Roma Capitale si evidenzia che con la modifica degli articoli 6, 22 e 45 delle N.T.A. si intende accrescere la quota di residenze anche a canone calmierato attraverso l’attuazione di programmi urbanistici di “Housing Sociale” che diventa di fatto uno standard urbanistico aggiuntivo del Piano Regolatore da realizzare su aree destinate a servizi.
Nell’art.6 delle N.T.A. si introducono gli alloggi sociali, comprensivi di “studente senior housing”, come standard aggiuntivi di cui al D.M. del 22 marzo 2008 insediabili nelle aree a servizi.
Inoltre, tra le funzioni ammesse si introduce la cessione compensativa ai privati.
Nei cambi di destinazione d’uso nella “Città Consolidata” per edifici di oltre 5.000 mq è prevista una riserva del 30% da destinare ad attività non residenziali oppure residenziali, ma di “Housing Sociale”.
Inoltre, all’art.6, al fine di favorire la riconversione delle funzioni urbane della città, si introduce la semplificazione del cambio di destinazione d’uso, parificando le categorie funzionali attraverso la riduzione dalle attuali n.° 7 (Abitative, Commerciali, Servizi, Turistico-ricettive, Produttive, Agricole e Parcheggi) a n.° 5 categorie funzionali che di seguito si elencano:
- Residenziale;
- Turistico – ricettiva;
- Produttiva – direzionale;
- Commerciale;
- Rurale.
All’interno della categoria “Produttiva – direzionale” è stata inserita la funzione “Logistica”.
Con la modifica dell’art. 6 quindi sarà sempre consentito il cambio di destinazione d’uso all’interno delle categorie funzionali a meno di specifiche prescrizioni riguardanti il singolo tessuto.
Con la modifica dell’art. 9 si intende semplificare l’attuazione urbanistica attraverso l’adeguamento delle categorie d’intervento al D.P.R. 380/01.
Attraverso l’introduzione del “Permesso di Costruire (P.d.C.) Convenzionato” di cui all’art. 12, nella “Città Storica” e nella “Città Consolidata” si intende perseguire l’obiettivo di uniformare i parametri urbanistici ed edilizi della norma locale con le disposizioni nazionali, eliminando così le incertezze normative del vecchio articolo 9.
Si riducono da n.° 12 a soli n.° 6 interventi “urbanistico – edilizi” previsti dal legislatore nazionale, le nuove categorie sono:
- Manutenzione Ordinaria;
- Manutenzione Straordinaria;
- Restauro e Risanamento Conservativo;
- Ristrutturazione Edilizia;
- Nuova Costruzione;
- Ristrutturazione Urbanistica.
Nella modalità attuativa gli obiettivi di carattere generali introdotti dalle modifiche proposte nell’art. 12 prevedono la semplificazione amministrativa finalizzata a favorire l’attuazione “diretta degli interventi” attraverso l’introduzione del “Permesso di Costruire Convenzionato” che consentirà la possibilità di ottenere di poter edificare un’area, secondo le condizioni ed i limiti previsti dalla legislazione nazionale e regionale, attraverso la stipula di specifiche “Convenzioni con l’Amministrazione”, in cui saranno esplicitati gli obblighi del soggetto attuatore.
Con la revisione dell’art. 21 e l’introduzione degli articoli 21 bis e 21 ter si intende incoraggiare la riqualificazione edilizia degli immobili degradati, favorendo interventi di rinnovo edilizio in modalità diretta o convenzionata.
Le modifiche all’art. 21 introducono il riconoscimento di incentivi urbanistici finalizzati a promuovere la riqualificazione che riguardano le maggiorazioni massime rispetto alla S.U.L. (Superficie Utile Lorda).
Di seguito si elencano le categorie riferite alle maggiorazioni:
| DESCRIZIONE CATEGORIA INTERVENTO DA INCENTIVARE | MAGGIORAZIONE S.U.L. in percentuale |
| Ristrutturazione edilizia connessa o non a interventi di ampliamento di edifici * | + 10 % |
| Ristrutturazione edilizia con interventi di demolizione e ricostruzione* | + 20 % |
| Interventi di categoria R.U. (Recupero Urbano) * | + 30 % |
| Interventi su edifici condominiali in prevalenza residenziali (garantendo la permanenza di eventuali locatari) | + 10 % |
| Interventi di categoria M.B.E. (“Miglioramento Bio – Energetico” come definito dell’art. 10, comma 7 delle N.T.A.) | + 5 % |
| quote di S.U.L. edificata o premiale da trasferire | +10% |
* incentivi non cumulabili e possono essere riconosciuti una sola volta.
Per quanto riguarda la quota eccedente di S.U.L., se non localizzabile in sito potrà essere, su richiesta del soggetto proponente, trascritta nel “Registro dei Crediti Edilizi” e successivamente trasferita, quantificando la S.U.L. premiale con il criterio dell’equivalenza economica.
Inoltre le modifiche all’art. 21 fanno riferimento a non meglio precisati incentivi finanziari e/o fiscali che dovranno essere individuati con successivi provvedimenti.
Appare quindi surreale e drammaticamente evidente che ad oggi, pur conoscendo il degrado in cui versano numerosi settori urbani e parecchi immobili pubblici e privati su tutto il territorio del Comune di Roma, anche in pieno centro, non vi sono risorse economiche accantonate da destinare al recupero delle aree o degli immobili abbandonati.
Con l’introduzione del nuovo articolo 21 bis si promuove il recupero delle aree e/o la demolizione per gli edifici, indipendentemente dalla destinazione funzionale, individuati con apposito provvedimento della Giunta Capitolina e previa comunicazione di avvio del procedimento nei confronti degli interessati.
Sono considerati abbandonati o degradati tutti gli edifici dismessi da più di 3 anni dalla data di entrata in vigore delle N.T.A. che determinano pericolo per la sicurezza, per la salubrità, per l’incolumità pubblica o disagio, per il decoro e la qualità urbana, causati dall’inquinamento, dalla sicurezza idraulica e da problemi strutturali che ne compromettono la sicurezza, la salute pubblica, il degrado ambientale, urbanistico – edilizio e sociale, impedendo il cambio di destinazione d’uso nel caso in cui la proprietà sia inerte alla riqualificazione dell’area o dell’edificio.
A quanto detto l’art. 21 bis impone, salvo deroghe concesse dall’amministrazione in relazione alla complessità degli interventi, che i lavori finalizzati al recupero degli immobili si concludano entro 24 mesi.
In alternativa al recupero è fatto obbligo di procedere con la demolizione del manufatto che nel caso l’intervento sia eseguito su iniziativa della proprietà è riconosciuta la consistenza edilizia degli edifici in termini di superficie o di volume costituita dai parametri edilizi posti a base del titolo originario e dei parametri che devono essere utilizzati anche per il calcolo degli eventuali incentivi edilizi.
I diritti edificatori saranno annotati nel “Registro dei Crediti Edilizi” con possibilità di utilizzo in loco o in altre pertinenze dirette per mezzo di perequazione.
Nel caso di mancata demolizione dell’edificio esistente da parte della proprietà, fatto salvo l’esercizio dei poteri sostitutivi da parte del Comune attraverso lo strumento della “Demolizione in Danno”, decorsi i 24 mesi senza che sia stata presentata domanda o rilasciato il titolo edilizio per il recupero sono ammessi esclusivamente interventi di conservazione degli edifici esistenti fino al risanamento conservativo senza mutamento della destinazione d’uso limitando di fatto il godimento del bene da parte della proprietà.
Le disposizioni dell’articolo 21 bis non si applicano agli immobili eseguiti in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, agli immobili situati in aree soggette a vincoli di “inedificabilità assoluta”, agli immobili situati nelle aree naturali protette ed agli immobili situati nelle zone agricole.
Nel medesimo art. 21 bis si prevede la possibilità per Roma Capitale di intervenire in danno nei confronti dei proprietari che mantengano lo stato di abbandono e degrado dei propri beni immobili.
Infine per l’art. 21 ter si prevede l’istituzione del “Registro dei Crediti Edilizi” finalizzato a favorire la demolizione degli immobili degradati o la cessione delle aree destinate a servizi conservando contestualmente i propri diritti edificatori.
Gli articoli 21, 21 bis e 21 ter impediscono di fatto il libero godimento del bene immobile da parte del proprietario che deve certamente mettere in sicurezza la proprietà al fine di tutelare la pubblica incolumità, ma deve essere rispettato, nel contempo, il diritto di libero godimento del bene immobile.
L’amministrazione in realtà impone alla proprietà il recupero o la demolizione coatta del bene, da mettere semplicemente in sicurezza.
Si evidenzia inoltre, il carattere disarticolato con cui si intende promuovere il recupero urbano ed edilizio che denota un’azione irragionevole e non strutturata, cioè non si prevede un “Piano Programmatico Integrato di Recupero Urbanistico – Edilizio”, anche economico, degl’immobili o delle aree in stato di abbandono, sottoutilizzate, dismesse e degradate.
Appare quindi evidente che debbano essere previste da parte dell’Amministrazioni ingenti risorse economiche necessarie all’attuazione del recupero del patrimonio urbano pubblico e privato oggi non utilizzato ed in evidente stato di dissesto che genera evidenti e non più tollerabili degradi non solo di carattere urbanistico, ma anche sociale e sanitario.
Con la modifica dell’articolo 22 delle N.T.A. si prevede l’acquisizione delle aree destinate a verde e servizi pubblici per realizzare la “Città Pubblica” incentivando la cessione delle aree private destinate a servizi pubblici che nella maggior parte dei casi sono ad oggi aree abbandonate, in cui non sono stati realizzati servizi o aree verdi attrezzate.
Inoltre, attraverso la modifica dell’art. 22 delle N.T.A. si incentiva, in sostituzione dell’esproprio, il riconoscimento perequativo al fine di superare lo stallo nei procedimenti di esproprio e favorire l’acquisizione e la dotazione di aree destinate a servizi pubblici per la collettività.
La procedura di cessione compensativa è estesa a tutte le aree a destinazione pubblica, tranne che nella “Città Storica”.
Le modifiche dell’art. 22 prevedono inoltre, l’ampliamento dell’area mantenuta dal proprietario dal 10 al 20 % e l’ampliamento delle destinazioni d’uso consentite, nell’area mantenuta dal proprietario, comprendendo anche “Social Housing” in cui la proprietà sia inerte alla riqualificazione con la possibilità di avanzare proposte da parte dei privati anche su parti delle aree destinate a servizi.
Anche in questo articolo si evince la volontà della Giunta di continuare la progressiva tendenza negativa di depauperamento delle aree naturali (“Consumo di Nuovo Suolo”) che sono pronte per essere antropizzate a costo zero, a differenza delle aree già edificate da rigenerare, da molti anni sottoutilizzate, abbandonate o dismesse, il cui recupero ha costi elevati legati alla messa in sicurezza degli edifici esistenti o al più importante onere collegato alla demolizione.
Gli obiettivi degli interventi di semplificazione nella “Città Storica” di cui alle modifiche introdotte agli art. 25 e 42 sono finalizzati a conservare i tessuti della stessa, attraverso l’uniformazione delle categorie di intervento al D.P.R. 380, favorendo processi di rigenerazione di immobili che abbiano perso irreversibilmente i caratteri tipologici, facilitando l’attuazione dei “Piani di Recupero”, oggi inattuati, eliminando di fatto vincoli specifici preesistenti attualmente vigenti nel P.R.G.
Inoltre, si introduce la definizione delle componenti nella “Città Storica” di “zone di recupero” che semplificando le procedure per la realizzazione e l’attuazione dei “Piani di Recupero” non dovranno più essere Deliberate in Assemblea Capitolina, ma solo in Giunta.
A quanto detto si aggiunge l’eliminazione del vincolo di n.° 60 posti letto massimi per strutture alberghiere e la possibilità di trasformare in strutture alberghiere edifici che abbiano il 70% degli immobili adibiti ad attività di affittacamere o case vacanze.
Inoltre, si introduce la possibilità di unire i tessuti T1 (Tessuti di origine medievale) e T2 (Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre – unitaria) limitatamente ai “piani terreni degli edifici” e la possibilità di intervenire nel “Centro Archeologico Monumentale” attraverso il riuso di locali a favore di nuovi servizi quali biglietterie, servizi igienici, info point, spazi espositivi, etc.
Tra gli obiettivi nella “Città Consolidata” si evidenzia l’omogeneizzazione delle categorie di intervento con la normativa nazionale, l’introduzione di maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso a favore del rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana dando la possibilità di intervenire sulle sagome e sul sedime attraverso il ricorso al “Permesso di Costruire Convenzionato”.
A tal proposito si evidenzia l’inopportunità di introdurre nella proposta di modifica delle N.T.A. il concetto che di fatto “liberalizza le destinazioni d’uso” in mancanza di un nuovo e più efficace Piano Regolatore Generale del Comune di Roma Capitale, legato alle nuove esigenze sociale ed economiche drasticamente cambiate, a 15 anni dall’approvazione del vigente Piano.
A fronte di quanto detto l’articolo prevede quindi la possibilità di cambi di destinazione d’uso liberi fino a 5.000 mq di S.U.L. in modalità diretta e l’introduzione per entità superiori dell’obbligo di mix funzionale del 30 % da destinare in tutto o in parte ad “Housing Sociale” o ad attività “commerciale”, “turistico – ricettiva” e “produttivo – direzionale”, attraverso la possibilità di attuazione con “Permesso di Costruire Convenzionato” degli interventi di demolizione, ricostruzione e ampliamento all’esterno della sagoma esistente nonché di quelli di “nuova costruzione”, se estesi a più lotti.
I cambiamenti che la Giunta ha introdotto con la proposta di Delibera di Consiglio nella “Carta per la Qualità” evidenziano la perimetrazione di n.° 246 nuovi villini individuati, n.° 113 nel Io Municipio e n.° 133 nel IIo Municipio.
Per quanto riguarda gli immobili degli altri Municipi l’Amministrazione si riserva di aggiungerli nei prossimi mesi.
Per gli immobili inseriti nella “Carta per la Qualità” non sarà più possibile intervenire senza un preventivo assenso della Sovrintendenza Capitolina per la sostituzione edilizia, attraverso la demolizione e, la successiva ricostruzione.
Inoltre, è stato dato seguito all’aggiornamento delle preesistenze “Archeologico – Monumentali” composte da n.° 1.000 elementi (poligonali e puntuali) di cui n.° 91 sono stati eliminati e n.° 170 riguardano i nuovi inserimenti (ad esempio sono state inserite le perimetrazioni dei singoli corpi di fabbrica di ville o casali censiti nella “Carta dell’Agro Romano”, ma assenti nella “Carta per la Qualità”).
Occorre evidenziare che, ai sensi del vigente P.R.G. l’inserimento delle preesistenze “Archeologico – Monumentali” doveva essere attuato con cadenza biennale, ma purtroppo l’aggiornamento ha dovuto attendere per circa 15 anni, che in termini pratici si traduce nella sistematica inottemperanza di quanto disposto nell’attuale vecchio, ma ancora vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Roma Capitale.
A quanto detto si aggiunge l’aggiornamento degli elementi riconosciuti come “Edifici balneari storici con valore architettonico” ed “Edifici balneari con valore testimoniale”, sulla base del Piano di Utilizzazione degli Arenili, su cui ad oggi vi è un cronico ritardo legato agli aspetti attuativi.
Attraverso la modifica degli articoli 52 e 53 l’Amministrazione Capitolina intende sboccare i programmi di riqualificazione e ristrutturazione urbanistica con l’obiettivo di semplificare e incentivare la formazione dei “Programmi Integrati” (PRINT) nelle periferie cercando di superare il blocco che ha impedito negli anni la realizzazione dei PRINT che riguardano i tessuti residenziali e per le attività.
La mancata realizzazione dei poc’anzi citati “Programmi Integrati” per le aree urbane periferiche confermano il drammatico fallimento del P.R.G. vigente, visto che ad oggi solo uno su n.° 192 PRINT è in fase di attuazione.
Tra le proposte si evidenzia l’intervento diretto della P.A. o con “Permesso di Costruire Convenzionato” fino a 12.000 mq, innalzati a 25.000 mq nei tessuti per attività in ogni PRINT indipendentemente del previgente Piano Regolatore del 1962.
Si evidenzia inoltre, che con le modifiche introdotte l’Amministrazione Capitolina si potrà intervenire per “sub – ambiti” previa la definizione del “Programma Preliminare dei PRINT” svincolando quindi la stessa dal dover attendere la formazione del “Programma Definitivo”.
Si mantiene il contributo straordinario, attraverso il riconoscimento di un onere aggiuntivo da corrispondere all’Amministrazione finalizzato alla riqualificazione urbana, al ripristino degli standard urbanistici ed alla realizzazione di opere e servizi pubblici.
Il Permesso di Costruire (P.d.C.) viene inoltre, introdotto per l’attuazione dei PRINT secondo le modalità ed i limiti di cui all’art. 52 delle N.T.A., negli interventi incentivati di rinnovo del patrimonio edilizio e per alcune categorie di interventi quali aumenti di S.U.L. (Superficie Utile Lorda) al 20% o interventi su edifici continui.
Con la modifica degli articoli 83 e 87 si intende favorire l’attuazione delle aree destinate a verde o servizi pubblici attraverso il concorso dei privati, incentivando la realizzazione di servizi ed attrezzature sportive nelle aree non acquisite e destinate a servizi pubblici, attraverso lo strumento della “Convenzione” (art. 83) e favorendo l’installazione di attrezzatore nelle aree destinate a verde privato (art. 87).
L’obiettivo è di permettere ai privati di avanzare proposte di realizzazione e gestione di servizi assimilabili a quelli pubblici previo la stipula di specifiche “Convenzioni con l’Amministrazione” e della successiva cessione al termine della stessa, se non rinnovata, previo assenso del Municipio interessato nelle more della definizione del Programma dei Servizi.
Inoltre, si propone che i privati possano avanzare proposte progettuali unitarie su parti delle aree destinate a servizi da approvare da parte della Giunta Capitolina.
Per le aree destinate a verde privato si prevede la possibilità di ridurre la dotazione di parcheggi nei pressi di nodi del trasporto pubblico su ferro fino all’80%.
In termini generali in tutto l’articolato di proposta di modifica delle N.T.A. del P.R.G. di Roma Capitale si evidenzia, a conclusione del presente paragrafo, la progressiva e, cosciente opera, da parte delle passate e della presente Giunta, di decentramento del “Tessuto Residenziale del Centro Storico” verso le periferie a favore delle attività “Ricettive”, del continuo ed inarrestabile incremento del “Consumo di Suolo” e la sistematica disarticolazione, con il conseguente smembramento incoerente, in riferimento alla complessità dei fattori ambientali e sociali in essere, del Sistema Urbanistico del Comune di Roma.Emerge quindi, l’impellente necessità di dotare il Comune di Roma di un nuovo, moderno e dinamico P.R.G. direttamente connesso con la realtà che sia capace di definire procedure di gestione del territorio sulla base delle necessità del sistema urbano, aggregato multidisciplinare in cui risiedono tutte le attività antropiche che si esplicano nel sistema ambientale.